房子明明是家庭最大的消费品，但地产业历来与金融并列，并主要使用宏观研究而非消费产业研究方法，其理由在于：房子作为家庭最大的资产，通常还有一定的杠杆，在人们的感受中，金融属性和居住属性同样重要；资产涨跌造成的财富效应，对消费影响巨大；住宅预售的销售方式，受货币政策和社会融资水平影响巨大，完全可以看成是一个类金融行业。正是因为这些属性，过去十几年，中国的房地产行业渐渐走上了一条“breakingbad”的商业模式，我在《不好的商业模式，到底差在哪里？》一文中分析过：房地产开发行业有一个“4321”原则，即购房者评估一个项目价值的因素包括：40%取决于区位与配套，对应的是开发商的拿地能力；30%取决于产品力，对应规划设计建造等环节；20%取决于营销品牌等因素，对应开发商的品牌和销售能力；10%是当下市场的风格与风险偏好，属于不可控市场因素。决定房子价值的第一因素是区位配套，购房者不会…… 查看全文

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